Despre preţurile apartamentelor vechi şi noi

S-a vorbit foarte mult în ultima perioadă despre o potenţială prăbuşire a pieţei imobiliare. Cum se traducea această sintagmă? prin reducerea spectaculoasă a preţurilor. Reducerile acestea se fac ţinând cont de mai multe elemente. Exact acest lucru s-a încercat a fi analizat în articolul următor:

Pretul apartamentelor noi este format in principal din: costul terenului, costul materialelor de constructii, al fortei de munca, TVA-ul si profitul dezvoltatorului. Sa le luam pe rand.
de prin 2000 incoace, terenurile s-au scumpit intr-un ritm cel putin dublu comparativ cu pretul imobilelor, iar in urmatoarea perioada vor scadea drastic. De fapt, scaderea va fi atat de mare incat este posibil ca Gigi Becali sa ajunga milionar. Daca va mai amintiti, prin 2007, toti dezvoltatorii imobiliari spuneau ca pretul terenului a crescut atat de mult incat din punct de vedere economic nu mai renteaza sa construiesti nimic pe acel teren. Acest lucru se va schimba, iar in acest moment este evident ca scaderea preturilor la terenuri a depasit scaderea pretului imobilelor;
cele trei companii care controleaza piata materialelor de constructii au inregistrat in anii trecuti rate de profit uriase, de 35-45%, specifice mai mult tarilor bananiere. Aceste companii, care in urma cu cativa ani au fost amendate de Consiliul Concurentei cu peste 27 milioane de euro pentru ca au stabilit un nivel artificial al preturilor pe piata (cartel), si-au permis asemenea marje de profit pentru ca cererea de materiale era mai mare decat capacitatea lor de productie. Daca cererea va scadea, si pretul materialelor se va reduce;
- costul cu forta de munca a explodat in ultimii ani, companiile nu gaseau muncitori iar cresterea productivitatii era mult in urma cresterii salariilor. Cu alte cuvinte, se producea putin si prost. Salariile nu vor scadea, insa cu siguranta productivitatea se va imbunatati in primul rand datorita muncitorilor care se vor intoarce de pe santierele din Spania si Italia;
- TVA-ul pentru locuintele sub € 90.000 se va reduce de la 19% la 5%, deci pretul apartamentelor noi va scadea cu 14% doar datorita acestei masuri. Cei mai multi dintre dezvoltatori vor scadea pretul tocmai pentru a se incadra in cei € 90.000 si astfel sa beneficieze de un TVA redus;
Profiturile inregistrate in domeniul imobiliar au ajuns legendare. Niciun dezvoltator „serios” nu accepta o marja de castig mai mica de 50%, iar dezvoltatorii mici, care construiau cate un bloc cu 5-10 apartamente, castigau probabil intre 50 si 100%. Doar prin reducerea profitului de la 50% la 25%, preturile pot scadea cu peste 15%.Luand in considerare cele spuse mai sus, preturile apartamentelor noi se pot reduce cu 30-40% doar prin scaderea pretului terenului, a materialelor de constructii si a profiturilor dezvoltatorilor plus imbunatatirea productivitatii muncii. Daca adaugam si TVA-ul redus (de care vor beneficia insa doar cumparatorii mai „saraci”, respectiv cei care nu isi pot permite case sau apartamente mai scumpe), este evident ca un pret mediu de € 55-60.000 de euro pentru un apartament cu 2 camere este nu numai posibil, ci asigura si un profit decent dezvoltatorului.

APARTAMENTE VECHI

Intr-o economie normala, diferenta de pret intre apartamentele vechi si cele noi este de aproximativ 30%. In Romania, s-a ajuns la situatia aberanta ca in unele zone, apartamentele vechi sa coste mai mult decat cele noi, ceea ce reprezenta o alta anomalie a pietei. Este si cayul meu. Eu am cumparat impreuna cu sotia mea anul trecut un apartament de 2 camere de 50 de mp cu 90 de mii de euro. In timp ce un apartament vechi in acela;i cartier tot de 50 mp costa 100 de mii de euro.

Spre deosebire de cele noi, pretul imobilelor vechi nu se formeaza decat pe baza costului de achzitie si in plus, nu include TVA. In aceste conditii, pretul va depinde aproape in exclusivitate de variatia pretului apartamentelor noi care, in mod sigur, se vor ieftini semnificativ.Unul dintre motoarele cresterii preturilor a fost creditarea. Imensa majoritate a celor care si-au cumparat apartamente vechi, au facut aceasta alegere pentru ca erau prea saraci pentru a-si permite unul nou. In conditiile restrangerii creditarii, a cresterii dobanzilor si a deprecierii monedei nationale in raport cu euro, cea mai mare parte a acestora nu isi vor mai permite sa isi cumpere nimic si prin urmare, cererea se va reduce semnificativ. In plus, in conditiile scaderii pretului la apartamentele noi, cei care isi permit sa cumpere un apartament vor alege unul nou in dauna unuia vechi.Tocmai din aceste motive, estimez ca un pret mediu de € 40-45.000 pentru un apartament vechi cu doua camere si € 55-60.000 pentru unul nou, sunt atat posibil cat si probabil a fi atinse pana la mijlocul/sfarsitul anului 2010.

Lucrurile încep să se schimbe la târgurile imobiliare

Târgul Naţional Imobiliar 5-8 februarie - Palatul Parlamentului
Am fost şi eu astăzi la târgul imobiliar organizat la Palatul Parlamentului. Mă aşteptam să bată vântul, nu de alta dar trecem printr-o perioadă de criză, cel puţin eu aşa am auzit. Ei m-am înşelat şi am observat acest lucru încă de la intrare. M-am învârtit 5 minute până am găsit un loc de parcare. Odată parcată maşina ne-am deplasat spre intrarea în Palat. Stupoare. La intrare erau jandarmi care organizau coada potenţialilor clienţi. După ce am trecut şi de filtrul asta am ajuns în final la locul de desfăşurare. Aşa că am luat standurile pe rând. Îţi dădeai imediat seama unde se găsesc standuri cu "marfă"accesibilă şi unde oferta era prohibitivă. Acolo unde era buluc de oameni puteai găsi de ex un apartament de 2 camere cu o suprafaţă utilă de 48mp (destul de mic, ca s[ nu spun f mic), cu bucătăria utilată la 79,000 de euro cu TVA inclus.

Poziţionare f bună: Balta Albă, str Codrii Neamţului, lângă parcul Titanii. Dezavantaj - preţul nu include loc de parcare. Dacă ai astfel de pretenţii trebuie să mai scoţi din buzunar 15 000 de euro. Probabil pe asta mizează dezvoltatorul. Cei care vin să cumpere un apartament au cel puţin o maşină. Aşa că ap şi locul de parcare ajung împreună la aproape 95 mii de euro.

O altă variantă pe care am văzut-o, extrem de interesantă, ar fi blocul cu 850 de euro mp fără TVA. Aici un apartament la cheie ar costa aproximativ 78 de mii de euro.

Arată bine, suprafaţă destul de mare, bine compartimentat. Însă destul de prost poziţionat. Bd-ul Timişoara intersecţie cu Valea Oltului. Destul de departe de gura de metrou, fără a mai lua în calcul ambuteiajele de pe bulevardul Timişoara.

Acestea au fost două exemple...cele mai ieftine pe care le-am găsit la târg. Concluzia. Eu fiind un împătimit al acestor târguri vă pot spune că în urmă cu un an nu găseai aceste apartamente sub 90 de mii de euro. Iată aşadar dincolo de speculaţiile făcute pe piaţa imobiliară, care urmersc un interes sau altul, aceasta este realitatea din teren. Aşadar întâlnim scăderi de 10-12%. Şi este posibil să ajungem la diferenţe de până la 15-20% faţă de maximul anului trecut. Mai mult de atât nu au cum să coboare sub nicio formă.

Cine dă mai mult?

Pe principiul cine dă mai mult lukoil majorează preţul la carburanţi. Dacă ieri Petromul anunţa o creşte de 9 bani/l vin ruşii care spun că ar fi bine să majoreze cu 14 bani pe litru. Uneori chiar stăteam şi ma gandeam dacă mai alimentează cineva de la benzinariile astea. Pe amicii mei care şi-au băgat carburant de la ruşi i-am auzit blestemându-şi zilele. Acum şi cu o scumpire de 14 bani/l o să fie ca-n filmele americane... doar vântu' o să mai intre în staţie... şi nu Sorin.

Preţul carburanţilor rămâne o mare necunoscută

Stire mediafax ora 10,05 - Preţul petrolului a urcat la 42 de dolari/baril în cursul şedinţei de tranzacţionare de luni, o zi în care investitorii au încercat să profite de posibilitatea ca activitatea rafinăriilor din Marea Britanie şi SUA să fie afectate de greve majore, transmite Reuters.

Stire mediafax 13,35 - Petrom a majorat luni, cu nouă bani pe litru, preţul benzinei şi motorinei, ca urmare a creşterii cotaţiilor internaţionale ale petrolului, a anunţat compania.

Păi eu nu mai înţeleg nimic. În momentul în care preţul barilului scade, băieţii ăştia ne explică frumos că există un ciclu de producţie de 45-60 de zile până când respectiva scădere o vom vedea şi la pompă. Când preţul barilului creşte există un ciclu de 3 ore... până să vedem un preţ mai mare la pompă. Aşa cum spunem deja, trăim în Ro şi asta costă al naibi de scump.